近年来，管城回族区认真贯彻总书记关于城市工作重要论述，深入推动城市更新，扎实做好老旧小区改造“后半篇”文章，充分运用“共同缔造”理念，统筹推进老城综合整治，积极探索“政府统筹+街道主导+群众参与”红色物业托底无主管楼院治理长效机制，有效破解老旧小区治理难题，全面改善群众居住条件和生活品质，基层治理体系和治理能力现代化水平大幅提升，《焦点访谈》《朝闻天下》等省部级以上媒体30余次播发先进经验，并入选全国城乡社区高质量发展典型案例。现将主要经验总结如下：

　　一、基本情况

　　管城区位于郑州市中心城区，老旧小区和老旧棚户区较多且分布相对集中，数量占郑州市将近1/4，占全区将近1/2。截至目前共改造老旧小区548个，总改造面积546万平方米，涉及7.1万户、22万余人，其中，专业化管理小区134个，业主自管106个，无主管楼院308个，业主自管和无主管楼院分别占改造小区的19.3%和56.2%。这些楼院普遍存在年代久远、规模小而散、居民收入水平不高、缴费意识不强、社会化物业不愿进驻等问题，成为基层治理“洼地”，给群众生活、社会管理带来极大困扰。为从根本上解决老旧小区“失管”顽疾，我们深入贯彻落实中央、省市关于创新基层社会治理的决策部署，区委书记、区长亲自谋划、亲自安排，坚持试点先行、统筹联动、全面推进，积极探索公办物业托底无主管楼院治理的长效机制，加快构建“一核多元、融合共治”社区治理体系。截至目前，548个老旧小区已全部完成改造，其中，150个小区由专业化物业服务公司进驻，52个小区由业主自管，346个小区由办事处主导的物业公司管理。物业公司进驻、业主自管、公办物业托底后，解决了一大批群众的揪心事、烦心事，并在“物业+养老”等方面涌现出一批先进典范，特别是在“7·20”特大暴雨灾害、除险去危、疫情防控、创文创卫等急难险重工作中发挥了巨大作用，群众获得感、幸福感、安全感大幅提升。

　　二、主要经验做法

　　（一）党建引领，建立健全领导机制。把公办物业托底打通无主管楼院治理“堵点”，作为“书记项目”，高位推动、高效落实。制定《管城区加强老旧小区物业管理工作实施意见》，构建区委统一领导、组织部门牵头抓总、职能部门密切配合、街道直接负责的工作体制，成立区物业管理委员会，定期召开例会、分析总结、统筹调度，推动化解物业管理共性问题、疑难问题。在办事处层面，组建攻坚专班，推行党组织领导下的社区、业委会、物业公司“1+3”协商运行机制，构建“街道党工委—社区党委（党总支）—楼院（片区）党支部—楼（门）栋党小组—党群中心户”五级党群联动治理架构，推动基层党建向楼院延伸、向末端落实。积极推动社区“两委”与物业、业主自治组织“双向进入、交叉任职”，形成组织共建、资源共享、实事共做的管理格局。

　　（二）因地制宜，分类引入物业管理。根据小区实际情况，分类施策，有效破解物业管理差异化难题。一是条件成熟的小区引入社会化物业公司。除提供基本物业服务外，积极开展养老助残、志愿者服务、老年大学、健康管理等活动和服务，为群众创造更加宜居的生活环境；二是有业主单位或自治能力较强的小区实行业主单位托管或业主自管。在自管楼院中选出一批政治素质好、群众工作能力强、认可度高的党员成立楼院自管会，实施红色管理、院落自治，街道在日常管理、制定居民公约、楼院环境、卫生治理、设施完善等方面给予大力支持。例如，北下街办事处的绿云公寓，业委会由老党员组织成立，门卫、保洁等均由业主轮班负责，为党建引领群众自治管理积累了丰富经验；三是对基础条件较差的小区由街道物业公司托底。成立隆美、亮典、西美等8个街道主导的国有物业管理公司，由办事处熟悉城管和社区工作的城管科、社治委中层干部兼任物业公司总经理，明确经营范围，设立职能部门，市场化配备人员，制定完善物业规章、岗位职责、量化考核、联席会议等系列规章制度，确保公司治理规范化。

　　（三）多措并举，全力破解无主管楼院管理难题。“红色物业”能不能做好，关键在服务，根本在迈好依法进驻“第一步”，走好良性运转“第一关”，宁可保本经营甚至是亏本经营，也要把公司运转起来，把物业服务开展起来，把长效机制建立起来，不断提高居民的接受度、认可度。

　　“先尝后买”，破解“入驻难”问题。一是“先尝后买”。选取北下街小区等一批物业管理“洼地”作为进驻试点，从群众最急迫的环境秩序治理、安保等方面入手，着力解决卫生环境差、车辆停放无序、电动车失窃等问题，为小区群众免费提供3个月的优质物业服务，让群众切身感受到物业服务的成效。二是宣传发动。积极邀请其他无主管楼院的党员、积极分子、居民代表参观试点小区，让居民群众看到街道物业进驻后的巨大变化。同时，结合“红色物业”示范小区、社区、街道创建工作，在物业公司、居民楼院等区域着力打造一批群众看得见、摸得着的“红色物业”党建标识，建设一批“红色物业”宣传阵地，营造浓厚的“红色物业”宣传氛围，增加群众信任度。三是依法入驻。物业进驻前，物业公司与各楼院产权单位或所在社区签订委托协议，与业主签订物业服务管理协议，聘请专业法律顾问，全程指导公司依法运营。街道物业公司得到了群众的广泛接纳和高度认可，全区576个无主管楼院全部实现公办物业长效覆盖。

　　一院一策，破解“缴费难”问题。一是问需于民。建立协商议事制度，从人民群众最关心最直接最现实的利益问题出发，充分发动居民参与，广泛征集居民意见，及时回应群众最关心的“收多少钱，享受什么样的服务”问题，详细公示收费方案、运行成本，帮助群众明明白白算账。二是对症施治。根据小区情况，分类施策，量身定制物业服务标准和方案。对院内空间大、居民户数多、有停车位的楼院，按照0.5元/平/月标准收取物业费，提供定岗保安24小时值守、全域保洁清扫、院内垃圾清运等服务；对院内空间小、居民户数少、没有停车位的楼院，实行按户收费制，根据各楼院不同情况收取150元/户/年、120元/户/年、60元/户/年，并提供保安、保洁等基础服务。三是优化服务。坚持每周召开物业联合党委会议，定期召开社区居民座谈会、物业服务宣讲会等，征求群众意见，形成“问题清单”，量身定制服务菜单，通过业主“点单”、支部“派单”、物业“接单”、业委会“督单”、社区“验单”的形式，细化服务项目，最终把“问题清单”变成“满意清单”，切实提升物业服务的针对性和有效性。四是缴费激励。物业公司与周边商超、宽带、快递等商家合作，将缴费居民升级为优质会员，享受额外优惠服务，从而激发居民缴费的积极性。同时，建立“时间银行”，发动困难群众参与小区保洁、垃圾分类、安保等物业服务，以工时抵扣相应物业费，解决低收入群众缴费难题。五是涵养文化。整合空间在老旧小区嵌入多功能厅、群众阅览室、红色驿站等公共活动场所，免费向居民开放。组建“红歌合唱队”等文艺社团，设置“最美”文化墙，开展“最美家庭”评选，营造浓浓邻里情。街道物业公司的人性化服务，获得了群众的广泛好评，居民付费意识普遍提高，截止目前，全区8个公办物业共管理老旧小区（楼院）346个，面积284.5万平方米，服务居民38585户。

　　资源整合，破解“盈利难”问题。老旧小区的物业服务，运维投入大，收费标准低，公办物业仅靠政府补贴“输血”，不是长久之计。通过摸索创新，形成了“资源整合、开源节流”的“管城方案”：一是采取“路院共治”。将楼院划分为片区，整合道路保洁、楼院管理、垃圾分类等人力资源，打破原有的“一人一岗”工作模式（环卫工人只负责保洁道路、垃圾分类工作人员只负责垃圾分类的工作机制），实行“一人多岗”制，从而降低人工成本。二是最大化利用资源。将园林绿化、市政保洁、垃圾清运、管网清淤、应急维修、停车管理等服务统一纳入物业管理范畴，开发绿化、消杀、上门维修、养老等多元化服务，最大化利用物业公司资源。三是多方增加收入。全力收回被群众侵占的配套用房，拆除地面违章建筑，积极盘活楼院闲置空间、废旧仓库等资源，最大限度增加可收费的机动车和非机动车停车区，将多余房产进行盈利性出租，为物业公司增加额外收入。四是提供“物业+”多元服务。在物业服务的基础上，与辖区物流快递、水电气暖、通信等运营公司签署战略合作协议，提供增值服务，实现盈利增收。

　　（四）考核激励，强化星级评价和政策支撑。出台《老旧小区物业管理星级标准及评分细则》，鼓励各办事处设立“两站一中心”，即街道物业管理矛盾投诉调解站、应急维修服务站和服务中心，成立街道物业管理办公室。把已改造的老旧小区纳入星级评定范围，完善考核、评比机制，分3年对老旧小区改造达标小区，给予不超过0.3元/平/月的补贴。设置长效物业管理基金，实行利润返还等奖励政策，着力解决长效管理造血能力不足等问题，切实提高老旧小区物业专业化服务质量，推动全区基层治理能力和治理水平的提升。

　　（五）数智赋能，全面融入网格化基层治理。坚持以“红色物业”创建为切入点，推动物业管理与党建引领网格化治理工作全面贯通融通，持续完善党组织+社会组织+群众自组织“一元带多元”的基层组织体系，全区共成立自管会、业委会570个，形成群众性志愿服务组织1475个、参与者12000余人，162个机关党支部及570名科级干部下沉无主管楼院网格，探索推进自治、法治、德治、数治有机融合，网格化、网络化、智能化、现代化的协调发展治理模式，构建“一格管全面、一屏观全域、一网统全局、一线通上下、一键全处理”的数智治理新格局，综合办事效率提高67%左右，青岛、济源等30余个市县到我区观摩学习，中组部、生态环境部等领导先后调研指导并充分肯定。