各市、县人民政府,省人民政府有关部门:

《河南省推进供给侧结构性改革商品房去库存专项行动方案(2016—2018年)》已经省政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。

河南省人民政府办公厅

2016年9月28日

河南省推进供给侧结构性改革

商品房去库存专项行动方案(2016—2018年)

根据《河南省推进供给侧结构性改革总体方案(2016—2018年)》,为加快商品房去库存,促进房地产业持续健康发展,制定本专项行动方案。

一、总体要求

以“创新、协调、绿色、开放、共享”五大发展理念为引领,按照推进供给侧结构性改革的总体要求,坚持扩大需求、消化库存和稳定价格相结合,去库存和调结构相结合,优化存量和引导增量相结合,棚户区改造货币化安置与去库存相结合,逐步化解区域性、结构性房地产库存,促进房地产市场持续平稳健康发展。

二、工作目标

到2018年年底,省辖市市区商品住房库存去化周期降到12个月以下,三分之二的县级城市商品住房库存去化周期降到18个月以下,商品住房供应结构更加合理,供应品质进一步提高,供求总量基本平衡,全省房地产市场持续保持平稳健康发展态势。

三、主要任务

(一)坚持精准调控。

1.科学编制住房建设规划。各省辖市、县(市)政府要结合本地城镇化进程,统筹考虑住房总需求、城市发展和产业布局、商品住房库存以及供求关系缺口等因素,科学编制住房建设规划和年度实施计划,努力使各类房屋建设总量、速度及空间布局与城镇化发展水平相适应。各县(市)要于2017年3月底前编制并公布“十三五”住房建设规划和年度实施计划,各省辖市要于2017年6月底前编制并公布“十三五”住房建设规划和年度实施计划。各地要科学统筹安排改善性住房、普通商品住房、政府保障性住房的供应比例以及相应的土地供应计划,促进市场供求总体平衡、协调发展。

2.加强用地调控。商品住房销售形势好、库存去化周期6个月以下的省辖市、县(市),要适当扩大商品住房开发用地供应规模;库存总量大、去化周期超过18个月且商品住房销售连续3个月同比不升反降的省辖市、县(市),要减少以至停止商品住房开发用地供应。商业服务、办公等房地产库存去化周期超过36个月的省辖市、县(市)要适当压缩乃至暂停新增商业服务用地供应。已经供应的商品房待开发土地,规划、建设、房管等部门要合理控制项目开工、建设和供应节奏,使之与市场需求和库存消化能力相衔接,避免产生新的大面积的库存。改造城中村(棚户区)腾空的建设用地,鼓励用于城市基础设施和公共服务设施建设;用于房地产开发用地的,要纳入住房用地供应计划,严格控制供应规模和节奏,确保商品住房有序投放市场。

3.促进房地产用地结构调整。房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的省辖市、县(市),建设、规划、国土资源等部门可根据市场状况,以完善城市功能为导向,研究制定未开发房地产用地的用途转换方案,通过调整土地用途、规划条件,引导未开发房地产用地转型利用,用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目,促进其他产业投资。对按照新用途或新规划条件开发建设的项目,要重新办理相关用地手续,重新核定相应的土地价款。(责任单位:省住房城乡建设厅、国土资源厅、发展改革委和各省辖市、县〔市〕政府)

(二)进一步打通商品住房与保障房通道。

1.多渠道满足公共租赁住房需求。全面停止政府新建公共租赁住房,鼓励保障性住房平台公司及专业化房屋租赁运营机构承租和运营居民自住需求以外的棚户区改造安置住房,面向符合公共租赁住房保障条件的或其他有租房需求的对象出租。各省辖市、县(市)政府要向符合条件的低收入住房困难家庭给予一定租金补助。

2.大力推进棚户区改造货币化安置工作。2017—2018年各省辖市、县(市)棚户区改造货币化安置率不得低于50%。库存量大、去化周期长的省辖市、县(市)推进棚户区改造要以货币化安置方式为主。库存去化周期18—30个月的省辖市、县(市)货币化安置比例不得低于80%,库存去化周期30个月以上的省辖市、县(市)要全部实行货币化安置。鼓励2016年棚户区改造项目由实物安置向货币化安置转变,并根据计划调整原安置房用地规划条件和规划用途。(责任单位:省住房城乡建设厅、财政厅、国家开发银行河南省分行、中国农业发展银行河南省分行和各省辖市、县〔市〕政府)

(三)努力扩大住房消费。

1.鼓励农民进城购房。各省辖市、县(市)政府要结合农民进城购房的特点,采取更加有针对性的鼓励政策,扩大农民进城购房规模。商品住房库存去化周期超过12个月的省辖市、县(市),要结合本地实际出台农民进城购房补贴政策,鼓励建立农民进城购房贷款担保机构,为进城购房农民提供融资便利和支持。2016年年底前各地要出台“农民安家贷”配套实施细则,进一步发挥其对住房消费的支持作用。加强对进城农民的职业介绍、技能培训、就业创业指导等服务;对进城购买住房的农民,要确保其接受义务教育的适龄子女在当地公办学校入学。

2.扩大商品住房需求。各省辖市、县(市)政府要加强对改善性住房、商业经营用房、办公楼等方面去库存政策的研究,适时出台符合本地实际的去库存政策。有条件的地方可将购房补贴的范围扩大到城镇家庭自住及改善性住房,有效满足改善性住房需求。鼓励各级行政机关、事业单位、金融机构等通过购买商业办公类商品房解决其业务用房需求。

3.充分发挥住房公积金作用。研究出台扩大住房公积金制度覆盖范围的政策措施,将符合条件的农民工、个体工商户、灵活就业人员等纳入住房公积金受益范围,并将缴存住房公积金列入劳动合同约定事项,加强规范和引导。住房公积金个贷率低于80%的城市要合理确定贷款条件、优化流程、简化手续,切实提高资金使用效率,支持缴存职工使用住房公积金租、购住房,充分发挥住房公积金对住房消费的支撑作用。

(责任单位:省住房城乡建设厅、教育厅、财政厅、人力资源社会保障厅、人行郑州中心支行和各省辖市、县〔市〕政府)

(四)加快发展住房租赁市场。

1.积极发展住房租赁企业。鼓励发起设立住房租赁企业,通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源,提供专业、规范的住房租赁服务,提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平,满足不断增长的住房租赁需求。到2018年年底,力争培育一批具有一定规模的住房租赁企业,繁荣住房租赁市场。支持房地产开发企业拓展业务范围,利用库存住房或新建住房开展租赁业务;引导房地产开发企业与住房租赁企业合作,发展租赁地产。

2.多渠道增加租赁房源。鼓励政府、企业、社团、个人将拥有所有权、合法使用权或管理权并符合出租条件的房源用于出租。加强住房租赁企业备案管理,鼓励个人委托住房租赁企业和房地产中介机构出租住房。各省辖市、县(市)政府要根据本地房屋租赁市场需求,细化工作流程,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范进行设计改造后按间出租,改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施,确保消防设施完好有效。(责任单位:省住房城乡建设厅、发展改革委、国土资源厅和各省辖市、县〔市〕政府)

(五)切实提高住房品质。

1.提高供应品质。围绕房地产供给侧结构性改革,切实提高商品住房供应品质。各省辖市、县(市)政府要切实提高投融资能力,加大商品住房周边的基础设施和教育、医疗卫生等公共服务设施建设力度,增强住房消费吸引力。鼓励引导房地产开发企业将在建的商品住房项目调整建设为成品住房,建设、国土资源等部门要研究出台推动成品住房发展的政策措施,积极推进郑东新区、郑州航空港经济综合实验区成品住房试点工作,引导省内骨干房地产开发企业和重点项目推广成品住房,力争2020年全省实现成品住房全覆盖。

2.提升物业服务水平。2017年在全省开展物业服务提升年活动。各省辖市、县(市)政府要研究制定奖励扶持政策,鼓励物业服务企业开展示范项目创建活动。采取有效措施,积极推进老旧小区基础设施改造,引入专业化物业服务企业,提高专业化物业服务覆盖率。强化物业服务日常监管,对监督检查不达标以及多次计入不良行为记录的物业服务企业,要依法进行清理整顿。(责任单位:省住房城乡建设厅、发展改革委、财政厅、国土资源厅和各省辖市、县〔市〕政府)

(六)优化市场发展环境。

1.强化企业服务。各省辖市、县(市)政府要按照行政审批制度改革有关要求,清理、废止一批过时的限定性政策以及限制房地产开发的不合理规定,为房地产市场健康发展提供政策环境。严格执行行政许可法及相关法律、法规,进一步优化行政审批流程,简化程序、缩短时限、提高效率。优化房屋交易流程,提高工作效率,创新购房模式,推广“房产超市”,集中展示房企产品,方便群众选购。

2.做好企业帮扶工作。银行业金融机构要在防范风险的前提下,合理配置信贷资源,支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房,积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。对项目建设涉及的行政事业性收费、政府性基金和相关规费,可以按照相关政策规定采取缓缴、分期缴纳等方式,缓解企业阶段性的资金困难。各省辖市、县(市)政府要积极探索依托政府性平台公司,按照有偿、互助、担保的原则吸引开发企业积极参与,建立房地产开发企业偿债周转基金,在风险可控的前提下,积极帮助困难企业解决开发建设经营过程中短期过桥资金需求问题,避免企业资金链断裂风险。积极为企业兼并重组和联合开发创造条件,协助做好问题楼盘的盘活和化解工作。

3.加强企业市场准入和清出管理。加强房地产开发企业市场准入管理,通过招拍挂方式出让的房地产开发用地,要根据地块的控制性详细规划,设定相应的资质准入条件,从源头上杜绝企业超资质开发问题发生。企业在工商注册地外开发房地产项目的,可以不再新设立独立法人资格的子公司,以分公司名义在项目所在地办理项目审批手续、设立银行账号并在项目所在地税务机关依法办理税务登记、申报纳税、依法缴纳有关税费。培育和发展一批综合实力强、经营信誉好的房地产开发企业,支持省内骨干房地产开发企业通过品牌输出、合作开发等方式参与县域房地产开发。加强对房地产开发企业的监督管理,对近3年内无开发项目、无纳税申报的企业,采取降低房地产开发资质等级、吊销资质等途径使其退出。加强商品住房预售资金监管,提高市场风险防控能力。加强企业诚信体系建设,对列入严重违法失信企业名单的企业,在资质升级和延续等方面予以限制或禁止。(责任单位:省住房城乡建设厅、发展改革委、国土资源厅、工商局、国税局、地税局、省政府金融办、人行郑州中心支行和各省辖市、县〔市〕人民政府)

四、强化落实

1.落实工作责任。各省辖市、县(市)政府是本地房地产市场调控的责任主体,要研究制定工作方案,建立房地产市场调控部门联动机制,定期召开房地产市场形势分析调控联席会议,及时把握市场走向和发展趋势,积极主动采取精准调控措施,确保市场运行健康平稳。各级住房城乡建设、发展改革、财政、税务、教育、人力资源社会保障、国土资源等部门要充分发挥职能作用,共同做好房地产市场调控各项工作。银行业金融机构要继续做好住房金融服务工作,支持房地产开发企业合理融资需求,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。

2.完善市场监测和预警机制。切实加强房地产市场运行监测和调查研究,及时准确统计上报本地房地产市场运行数据,加强市场分析研判,完善调控和预警机制,及时研究解决房地产市场运行中出现的困难和问题,确保房地产市场持续健康发展,实现市场自我调节。

3.加强宣传引导。创新宣传形式和载体,注重发挥互联网、手机等新兴媒体的作用,加强正面宣传和舆论引导,为商品住房去库存营造良好舆论氛围。通过印发通报、简报等方式定期发布各地商品住房去库存的做法和经验,切实加快去库存工作进程。

4.强化考核问效。建立健全商品住房去库存评价指标体系,完善商品住房可售面积变化率、库存去化周期和净减少量等考核指标,对各地去库存情况定期进行分析、评价、考核,对措施不力、去库存效果不明显的省辖市、县(市)进行通报。